烂尾房是指因开发商资金不足、盲目开发或市场变化导致项目长期停工的未完工建筑，民间俗称“鬼楼”。其核心特征为开发商无法继续投资建设，陷入资不抵债状态 。
形成原因包括过度依赖预售回款滚动开发、项目规模超出市场承受力、宏观经济政策突变导致资金链断裂，以及开发商挪用预售款或蓄意诈骗后逃逸 。购房者可依据《商品房销售管理办法》等法规维权，包括协商退款、法律诉讼解除合同、申请破产清算或通过政府部门协调复工 。
近年政府加强预售资金监管，推动现房销售政策以减少烂尾风险，部分案例通过引入新投资方注资或司法拍卖优先受偿实现复工。法律实践中，购房者权益在破产清偿中优先于普通债权人，但需及时采取司法行动避免损失扩大。
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